消防法與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的重要內(nèi)容
新修訂的《中華人民共和國消防法》已于2021年4月29日起施行，與物業(yè)有關(guān)的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》也已經(jīng)實(shí)施，主要有如下幾點(diǎn)需要特別關(guān)注（本文不是物業(yè)責(zé)任的全部，物業(yè)服務(wù)人不能僅依據(jù)本文控制法律風(fēng)險(xiǎn)和消防事故風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任）：
一、根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十八條規(guī)定，同一建筑物由兩個(gè)以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。業(yè)主可以委托物業(yè)費(fèi)企業(yè)或者其他企業(yè)作為消防安全管理人。并應(yīng)當(dāng)在服務(wù)合同中約定消防安全服務(wù)的具體內(nèi)容。
住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。物業(yè)公司對住宅區(qū)消防進(jìn)行維護(hù)管理是法定責(zé)任，不因物業(yè)服務(wù)合同約定而改變。
二、業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：
（一）遵守消防法律法規(guī)，建立和落實(shí)消防安全管理制度；
（二）明確消防安全管理機(jī)構(gòu)或者消防安全管理人員；
（三）組織開展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；
（四）確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；
（五）對建筑消防設(shè)施、器材定期進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保完好有效；
（六）組織消防宣傳教育培訓(xùn)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練；
（七）按照規(guī)定建立專職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)（微型消防站）等消防組織；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。
委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者明確統(tǒng)一管理人實(shí)施消防安全管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人應(yīng)當(dāng)按照約定履行前款規(guī)定的消防安全職責(zé)，業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)督促并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人做好消防安全工作。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人應(yīng)當(dāng)明確專人擔(dān)任消防安全管理人，負(fù)責(zé)整棟建筑的消防安全管理工作，并在建筑顯著位置公示其姓名、聯(lián)系方式和消防安全管理職責(zé)。
高層公共建筑的消防安全管理人應(yīng)當(dāng)具備與其職責(zé)相適應(yīng)的消防安全知識和管理能力。
對建筑高度超過100米的高層公共建筑，鼓勵(lì)有關(guān)單位聘用相應(yīng)級別的注冊消防工程師或者相關(guān)工程類中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人員擔(dān)任消防安全管理人。
高層公共建筑的消防安全管理人應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全管理職責(zé)：
（一）擬訂年度消防工作計(jì)劃，組織實(shí)施日常消防安全管理工作；
（二）組織開展防火檢查、巡查和火災(zāi)隱患整改工作；
（三）組織實(shí)施對建筑共用消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；
（四）管理專職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)（微型消防站）等消防組織；
（五）組織開展消防安全的宣傳教育和培訓(xùn)；
（六）組織編制滅火和應(yīng)急疏散綜合預(yù)案并開展演練。
四、接受委托的高層住宅建筑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行下列消防安全職責(zé)：
（一）落實(shí)消防安全責(zé)任，制定消防安全制度，擬訂年度消防安全工作計(jì)劃和組織保障方案；
（二）明確具體部門或者人員負(fù)責(zé)消防安全管理工作；
（三）對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施、器材和消防標(biāo)志定期進(jìn)行檢測、維護(hù)保養(yǎng)，確保完好有效；
（四）組織開展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；
（五）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等違規(guī)行為予以制止；制止無效的，及時(shí)報(bào)告消防救援機(jī)構(gòu)等有關(guān)行政管理部門依法處理；
（六）督促業(yè)主、使用人履行消防安全義務(wù)；
（七）定期向所在住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人通報(bào)消防安全情況，提示消防安全風(fēng)險(xiǎn)；
（八）組織開展經(jīng)常性的消防宣傳教育；
（九）制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并定期組織演練；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他消防安全職責(zé)。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、統(tǒng)一管理人應(yīng)當(dāng)對動(dòng)用明火作業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的消防安全管理。
（一）不得在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場所使用明火；
（二）因施工等特殊情況需要進(jìn)行電焊、氣焊等明火作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理動(dòng)火審批手續(xù)，落實(shí)現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人，配備消防器材，并在建筑主入口和作業(yè)現(xiàn)場顯著位置公告。
（三）作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法持證上崗，嚴(yán)格遵守消防安全規(guī)定，清除周圍及下方的易燃、可燃物，采取防火隔離措施。
（四）作業(yè)完畢后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面檢查，消除遺留火種。
（五）高層公共建筑內(nèi)的商場、公共娛樂場所不得在營業(yè)期間動(dòng)火施工。
（六）高層公共建筑內(nèi)應(yīng)當(dāng)確定禁火禁煙區(qū)域，并設(shè)置明顯標(biāo)志。
六、高層民用建筑業(yè)主、使用人或者消防服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)安排專業(yè)機(jī)構(gòu)或者電工定期對管理區(qū)域內(nèi)由其管理的電器設(shè)備及線路進(jìn)行檢查；對不符合安全要求的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、更換。
七、鼓勵(lì)電動(dòng)自行車存放、充電場所應(yīng)當(dāng)獨(dú)立設(shè)置。
（一）設(shè)置在高層建筑內(nèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建筑其他部分進(jìn)行防火分隔；
（二）充電設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備充滿自動(dòng)斷電功能。
（三）嚴(yán)禁在高層建筑疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電。
八、高層公共建筑內(nèi)有關(guān)單位、高層住宅建筑所在社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定建立的專職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)（微型消防站）等消防組織，應(yīng)當(dāng)配備必要的人員、場所和器材、裝備，定期進(jìn)行消防技能培訓(xùn)和演練，開展防火巡查、消防宣傳，及時(shí)處置、撲救初起火災(zāi)。
九、不具備自主維護(hù)保養(yǎng)檢測能力的高層民用建筑業(yè)主、使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聘請具備從業(yè)條件的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者消防設(shè)施施工安裝企業(yè)對建筑消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢測；存在故障、缺損的，應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更換，確保完好有效。
十、推廣應(yīng)用智能化手段對電氣、燃?xì)庀腊踩拖涝O(shè)施運(yùn)行等進(jìn)行監(jiān)控和預(yù)警；無自動(dòng)消防設(shè)施的高層住宅建筑鼓勵(lì)因地制宜安裝火災(zāi)報(bào)警和噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急廣播等消防設(shè)施，提升自防自救能力。
十一、因維修等需要停用建筑消防設(shè)施的，高層民用建筑的管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行內(nèi)部審批手續(xù)，制定應(yīng)急方案，落實(shí)防范措施，并在建筑入口處等顯著位置公告。
十二、高層公共建筑消防設(shè)施的維修、更新、改造的費(fèi)用，由業(yè)主、使用人按照有關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)，共有部分按照專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。
十三、高層住宅建筑的消防設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)和維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主依照法律規(guī)定承擔(dān)；委托消防服務(wù)單位的，消防設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)和檢測費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)或者消防技術(shù)服務(wù)專項(xiàng)費(fèi)用。共用消防設(shè)施的維修、更新、改造費(fèi)用，可以依法從住宅專項(xiàng)維修資金列支。
十四、七種行為最高罰款1萬元
(一) 在高層民用建筑內(nèi)進(jìn)行電焊、氣焊等明火作業(yè)，未履行動(dòng)火審批手續(xù)、進(jìn)行公告，或者未落實(shí)消防現(xiàn)場監(jiān)護(hù)措施的；
(二) 高層民用建筑設(shè)置的戶外廣告牌、外裝飾妨礙防煙排煙、逃生和滅火救援，或者改變、破壞建筑立面防火結(jié)構(gòu)的；
(三)未設(shè)置外墻外保溫材料提示性和警示性標(biāo)識，或者未及時(shí)修復(fù)破損、開裂和脫落的外墻外保溫系統(tǒng)的；
(四)未按照規(guī)定落實(shí)消防控制室值班制度，或者安排不具備相應(yīng)條件的人員值班的；
(五)未按照規(guī)定建立專職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)等消防組織的；
(六)因維修等需要停用建筑消防設(shè)施未進(jìn)行公告、未制定應(yīng)急預(yù)案或者未落實(shí)防范措施的；
(七)在高層民用建筑的公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電，拒不改正的。
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